物业抵押贷款风险有哪些？

物业抵押贷款风险有哪些？

(一)租金收入要依赖承租方的经营状况。由于受经济发展周期和承租方经营能力的影响，承租方的持续经营能力存在一定程度的不稳定性。如果企业经营不善或者外部环境变化，导致租金收入降低甚至出现物业闲置的情况，就会大大增加形成不良贷款的风险隐患。
　　(二)房地产市场周期变动导致抵押不足和变现风险。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定和不可预见因素较多，由于抵押物是商业营业用房和办公用房，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房地产价格高涨时期，其评估价值会相对较高，而由于还款期限过长，随着经济周期的变化，容易出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，从而带来银行贷款抵押不足风险。此外，借款人将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足，项目出租率和租金水平降低，从而影响贷款安全。
　　(三)由于现有商业地产的评估体系不够完善，没有细化的评估标准，银行对抵押物业的价格不好确定，影响对放贷对象的判断。有的评估公司为迎合客户贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理的行为披上合理的外衣，增加了银行贷前评估的难度与贷款发放的风险。

经营性物业贷款发放后管理难度大，有的贷款资金用途严重失控，操作合规性存在疑问。经营性物业抵押贷款往往被用于置换贷款，借着经营性物业贷款之名，开发商获得的信贷资金实际上是用于偿还借款人的存量贷款，或者流向购置土地或新项目开发。 经营性物业抵押贷款不象固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等对贷款资金的用途有着非常明确的规定。在银行监管方面，也没有国家发布的法律法规，大多只是银行内部制定的规章制度，贷款的用途非常广泛，如公司的日常经营、偿还债务、置换贷款等方面。随着国家对房地产开发的调控力度逐年加大，尤其是对房地产开发企业投融资有严格的规定，导致目前存在一种现象，就是房地产开发企业利用经营性物业抵押贷款资金来偿还房地产开发项目的前期投入形成的借款，或者在新项目手续不全无法申请项目贷款的情况下用经营性物业抵押贷款资金投入新房地产开发项目。