二手房买卖纠纷之十一：违约金约定过高如何处理

二手房买卖纠纷之十一：违约金约定过高如何处理

案情：马先生与李先生通过中介签订了二手房买卖合同，李先生将一套面积为100平方的商品房以200万元的价格转让给马先生，合同约定，马先生在付清首付后李先生在一周内交房。合同签订后，马先生依约付清了首付，但李先生迟迟没有交房。后来经过马先生和中介的多次催促，李先生在两个月后才交房。马先生认为李先生逾期交房违反了合同，要求李先生按照合同约定承担违约责任，支付违约金40万元。后经过法庭审理，最终判令李先生支付违约金8万元。解析：
本案中涉及的违约金条款在二手房买卖合同中非常典型，合同当事人往往普遍约定了较高的违约金来确保买卖合同能够顺利履行，但约定了高违约金最终能够实现呢？根据我国《合同法》第114条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，过高的违约金未必就能得到法院的认可。在实践中，一方要求法院对过高的违约金进行调整需要满足以下条件：一、约定的违约金过分高于实际损失；二、基于一方提出申请，但法院往往会主动释明；三、只能适当减少，不能过多的减少；按照最高法的司法解释，一般以30%为标准。

双方协商直接在存量房买卖合同中约定即可，下图参考：