经济适用住房用地管理办法是怎样的

经济适用住房用地管理办法是怎样的

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第一部分是对我国经济适用住房用地制度的概述。要重新构建我国经   济适用住房用地制度，首先得对我国现行的这种用地制度作一个梳理。本   部分分为两个层次:第一个层次阐述我国的土地使用权制度。该层指出:   我国的土地使用权是在土地所有权和使用权分离的基础上，确立主体经过   法定程序而依法享有的权利。从应然上来说，它是一项独立的物权。现行   的法律体系规定可以通过有偿出让和无偿划拨两种方式取得土地使用权。   我国土地使用权制度的形成经历了三个阶段，从无偿到有偿，从行政划拨   到逐渐向市场的转变说明我国越来越重视土地的实际利用，土地利用的中   心趋势也日趋明显。第二个层次阐述了我国现行的经济适用住房用地制度。   该层指出:我国现行的经济适用住房用地是国家行政无偿划拨，它具有两   个基本的法律特征:一，保障性，即在我国取消实物分房之后，在商品房   价格不断飙升的情况之下，国家通过行政无偿划拨供地来降低经济适用住   房的价格从而保障中低收入者家庭的住房水平。二，临时陛，即我国的经   济适用住房用地是在住房的商品功能和保障功能不可调和的矛盾体系之   下，只是其商品功能暂时让位于保障功能。   第二部分分为两个层次，第一层主要论述了现行经济适用住房用地制   度的弊端:1.划拨用地因无偿性和行政陛的缘故，所以它不是物权法上的   用益物权;2.经济适用住房不能仅仅因为其具有‘‘保障性”功能从而具备   划拨用地的资格，这种行政划拨只会为权力寻租和变相实物分房提供土壤;   3.经济适用住房用地的无限期性与商品住房的有限期性存在矛盾;4.由于   划拨性质的行政性特征，并不能有效地保护经济适用住房用地人的权益;   5.划拨用地不利于经济适用住房的发展。第二层主要介绍了针对现行的经   济适用住房用地制度而提出的对策。学界的建议有两种:第一种建议认为   应该继续保持经济适用住房用地的行政划拨无偿使用制度，实行经济适用   住房的回购制度。第二种建议认为应该改行政无偿划拨为有偿使用，或对   中低收入者家庭实行货币补贴政策，或对经济适用住房的购买者收取年租。   本文认为这两种建议都具有合理性，但是实施起来困难大，可行性低。   第三部分是本文的重点。该部分指出:第一，本文的构建有着积极的   物权法上的意义:本文的构建体现土地的稀缺洼特征，有利于做到物尽其   用;有利于彰显经济适用住房用地的支配陛、绝对陛、对世性等物权特征。   第二，构建我国的经济适用住房用地制度要遵循有偿使用原则和社会效益   原则。第三，以上述二原则为指导，废除经济适用住房领域的无偿划拨用   地制度，’而实行有偿有期限的土地使用制度，当然这种用地的价格应该低   于商品住房的用地价格，用地的差价应该能够体现经济适用住房的保障性   特征。而关于经济适用住房的上市交易，完全可以参照《土地管理法》等   相关法律规定，补缴用地差价后进行交易，而不应该根据购买经济适用住   房的年限来决定能否交易。对于用地期满后的经济适用住房用地的问题，   笔者对((物权法》的住宅建设用地使用权“自动续期”的规定有不同的看   法，本文认为:基于经济适用住房的特殊性，用地期满后，应该和已购房   的中低收入者家庭的经济能力挂钩:或延期;或收回，对之经济补偿。第   四，实行这种有偿使用之后，对于经济适用住房用地的登记应该进行配套   改革:经济适用住房的登记性质应该界定为:既有公法属性和又有私法属   性;登记的效力应该根据不同的原因分析，土地出让合同的效力应该不受   登记的影响;登记应注明土地的用地性质，并考虑使用与商品住房不同的   土地证书。

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