如何购买学区房

如何购买学区房

首先定位小学，小学的选择要考虑到学校的整体教学质量，学校隶属区县，学校的大派位中学等综合因素。各个学校的大派位分配情况。每年都有一点变化，因为有的学校合并了，新的学校建立了。谁也不知道若干年后会变成什么样。

首先定位小学，小学的选择要考虑到学校的整体教学质量，学校隶属区县，学校的大派位中学等综合因素。各个学校的大派位分配情况。每年都有一点变化，因为有的学校合并了，新的学校建立了。谁也不知道若干年后会变成什么样。但是总的派位是按照学区 划分的，目前为止还没有出现过大变的情况。定位几所小学后，搜集历年小学片区的范围。做深入调查，了解那些楼盘是核心片区，及其原因。就近入学不是指物理距离。（这是教委原话）所以，不是说近的就安全。由于每年片区都有一些变化，如果这部分工作做的不够细致，很容易最终不能顺利入学。这部分是最难的，因此如果自己定位的小学太多，很难做好调研工作。可以去网上搜集，去附近中介那里搜集（一定要看到原件或者复印件，中介给出的电子版不可信。为了卖房子，他们什么都做）或者去居委会询问。对比出每年的划片变化，详细了解为什么某些楼划片不稳定，以及如果不能划入理想学校，会划到那里。 学区房分两种，商品房和公房。商品房之所以有名额。是因为，商品房的对口小学，根本就是开放商建的。成本涵盖在房价里。   因此业主有权力拥有一个名额。但是不能有多个，因为这样对其他业主和小学都不公平了。开发商往往和小学签订协议。小学保证每户给一个名额，开放商给学校盖校舍。商品房的对口小学都是分校。也有例外，例如   世纪城->RDF小   不是分校，是因为以前的本部拆了。(RDF小现在不收世纪城二手房业主子弟了）同一个楼盘只有某些房子拥有这个上学名额。例如   华清嘉园中，一些回迁楼是没有上学名额的。世纪城有1，2，3期，具体我记不清楚了，好像只有3期有名额。商品房的名额被用掉了，孩子就不能顺利入学了。公房不一样。公房之所以能入学，是因为这是教委给小学的任务。有的时候，划片是有历史原因的。比如中关村1，2，3小本部的片内是中科院的家属宿舍。中关村1，2，3小就是中科院的子弟小学。因此他们必须接受这些中科院家属宿舍的孩子入学。但是现在由于二手房存在，因此小学发现很多人都利用公房入学。所以小学规定，如果公房里正在有孩子就读本小学，那么这个房子不能解决入学。必须等以前的孩子毕业才可以。此外，小学还有很多土政策，制定各种规则来减少片内学生。要求父母有片内房产证，要求父母和孩子落户3年以上，入户调查,确定父母、孩子在片内居住(如果把房子出租,学校可以认为你是人户分离,拒绝让孩子入学)。当然不能完全满足要求，并不意味之一定不能入学。名额不紧张，有时候少交钱或者不交钱，也就入学了。但是我们既然买房入学，还是尽量满足全部要求，避免不必要的损失。 等几个目标楼盘定位完成，就需要根据自己经济情况，工作地点，楼盘状况来确定候选房。看中房子以后，首先需要确定上学名额是否被用掉。在购买之前，除非派出所有关系，否则没法查。但是我们依然有办法解决这个问题。 首先，购房合同里写清楚，卖方必须保证房子从来没有孩子落户于此（没有孩子落户过，可以保证名额一定没有被用过），如果卖方撒谎了，会有很高的惩罚金（主要是不给他尾款）。然后在拿到产权证以后，付尾款（要多留一些）之前，买卖双方一起去派出所，要求卖方迁出户口，自己全家迁入户口，并且拿着产权证让派出所查查，看看有没有孩子曾经落户在这里。你有产权证，派出所就会帮你查看的。要是在派出所发现有问题，直接扣着尾款不给就是了。所有的落户纪录，派出所都有。即使卖方把孩子迁入又迁出了，一样可以查看到。要是卖方骗你，大不了，你不给他尾款。等于便宜买到了房子，最多再卖出去，还可以赚一笔：）只是要注意，合同写清楚，证据拿到，即使卖家去法院，也告不赢的。当然，你也可以付定金后，要求卖方和你一起去派出所察看户口情况。北京市内落户口非常简单，资料齐全，30分钟的事情。等房子购买完，需要注意的就是入户调查了。

注意事项：客观看待“就近入学”。 　　“就近入学”是指在距离居住地一定范围内的学校就读。市教委解释说，“就近”指的是相对就近概念，而非绝对地理位置的远近。不是指某个学生的家庭住址距离某一所中学最近就能就近入学，也不是指某一所小学距离某一所中学最近就能就近入学。有些楼盘或小区不管三七二十一，统统号称“学区房”，对此一定要多加小心。 　　尽早落户是要害。 　　在二手房交易中，产权过户与户口迁移并不是同时进行的。一般情况下，先办理产权过户手续，再办理户口迁移手续。必须是原有户口全部迁出之后，才能办理新户口的迁入手续。否则，即使房屋产权属于自己，有可能面临由于房中仍有户口未能及时迁出而无法办理迁入手续的尴尬局面。有时卖方会推迟户口迁出时间。对于此类情况，买方应在合同中书面约定户口迁移的时间及违约责任。 　　谨防“山寨版”学区房。 　　不少房产中介在卖房时，都会很肯定地告诉你买这套房可以上某某学校。值得注重的是，各区(县)今年的小学和初中招生计划尚未正式公布，各学校对口的楼盘和小区可能会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，往年的招生计划只能供参考。谨防有些房产中介人员对学区招生情况一知半解，还有些为了拉生意知道了实情也不向购房者说明。 　　好学校并非全部好师资。 　　有些知名中小学有重点班a和地段班的区别，重点班配备的是最好的老师，班里的学生要么是考进来的，要么就是“条子生”；地段班的老师有时还不如普通学校的老师水平好。所以，在买房前一定要多加了解。 　　自住或投资大不同。 　　对于自住需求，考虑的首要因素是居住的舒适性。除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，还要考虑小区居民的整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向和房型等。对于投资需求，在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将房子出租。因此，不妨考虑面积较小的老工房。 　　由于利益的驱动，不少开发商都在学区房上弄虚作假。日前就有楼盘被爆是假学区房，将没确定的学区往自己项目身上套，并早早打出重点名校的广告进行宣传。家长们在购房学区房千万要谨慎又谨慎，不然得不偿失。