二手房怎么买最靠谱？

二手房怎么买最靠谱？

近年来二手房以周边配套成熟、性价比高的优势，越来越受购房者青睐。随着二手房市场的火爆，二手房产交易纠纷也越来越多。我们如何远离交易陷阱？规避交易纠纷？买二手房前一定要了解交易的每一个流程！二手房交易流程比起新房要复杂的多，包括准备买房、选择中介、看房选房、签订购房、缴纳房款、缴税过户、物业交割这七个环节，并且每一环节都有需求留意的事项，下面我们详细跟大家讲讲这七个重要环节。
第一步：准备买房
1、制定资金方案
核算自己的现有资金，要知道二手房的首付比例比新房要高，确定好自己可以贷款的最高额度，弄清楚自己更适合商业贷款和公积金贷款的哪一种。此外，买二手房除了房款外，还有税费、中介费、翻修费用等。
2、初步选择买房区域
根据现有资金选择买房区域，如果手上首付款较少，可首选郊区、外环等价格相对便宜的区域；如果考虑离上班地点近，可选择公交或者地铁30分钟以内的区域；如果家里有老人，就要考虑周围医疗配套，如果有小孩，那就要多研讨四周学校排名情况、师资设备如何。
3、查买房资质
现在全国大多数城市都推行“限购限贷”政策，因此买二手房之前，一定要先核对本人是否具有购房资质，以免白费力气。
第二步：选择中介
当下多数二手房交易都经过房产中介，但需要交付一定的中介费用，一般标准收费为2%，升降幅度一般为0.5%-1.5%。当然每个城市的收费标准不同，每个中介公司的收费标准也有差异，所以要货比三家，避免被个别中介忽悠，尽量选择比较大型和靠谱的中介公司。买卖双方之所以会选择中介公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，更重要的是中介公司能提供一个有安全保障的交易过程。
第三步：看房选房
1、找房
找房源分两种：一种是经过中介门店找房，选择你意向区域的门店，把你的预算和选房喜好告知经纪人，让他们帮你查找比较符合你需求的楼盘、房子、户型、房价等，并且现场实地调查。另一种是自己在网上选房，选房时要留意房源图片有无破绽、价钱是否有较大的差入，不要轻信网上报价，买之前最好找附近的中介公司询价。
2、看房
通过中介或者自己网上了解房源后，一定要实地调查房屋的状况。主要包括楼盘地理位置、生活配套（市场距离、交通状况、医疗配套、学校分布、车位比例等）、小区绿化、物业管理、社区安全等大环境配套情况，还有楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房子的情况，以及不可忽略的产权年限、房源类型、房屋质量和卖主销售的原因。
产权年限：是70年、50年、40年还是其他，并了解现已经过去多少年。
房源类型：属于商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房的哪一种？如果是商住房，不限购，但物业费一般会高一些；如果是经济适用房，还得缴纳土地转让金。
房屋质量：查看楼盘外墙、房顶、楼层过道和房子内部是否有问题，检查房子质量。
卖主销售的原因：了解是否有关于生命财产安全的特殊情况，如果曾发生命案或者严重盗窃案，就要慎重考虑在此买房的问题了。
3、查册
查册是为了让您初步了解该房屋的注销状况，如产权人、地址、面积等状况，有没有抵押，有没有被查封或被规划等信息，以及能否正常买卖，是否具有房产证，能否过户落户，以保证买方的切身权益。在发达的一二线城市，买房如果不能过户落户，或将影响孩子上学读书问题。
查册有两种方式：（1）业主须提供房产证的注销字号或房产的细致地址交由中介方代查。（2）业主自己持房产证和身份证原件到房管局提交申请。
第四步：签订购房
签约前再次核实房屋产权，房子一旦被查封或抵押都无法进行买卖。查看产权人身份证与房产证是否一致，如不一致，再看对方能否提供公证委托书与产权人的身份证原件。
买卖双方及中介方协商后，在签约的合同内，必须详细填写好买卖请求，例如：房款总额、定金金额、首付金额、房款的支付方式、交房规范、交房时间、过户的时间和条件、原户口迁移时间、房屋面积、房屋内的设备处置方式等，如有必要还需签署有关的补充协议，明确买卖双方违约责任，违约时的处理方法以及违约金的偿付金额和时间等，以避免产生纠纷。
第五步：缴纳房款
明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款，要明确首付支付方式，如果房主需要买主的首付来还清银行贷款，那么买主的首付一般是不走资金监管方式（走的话手续比较麻烦），也就意味着买主是直接将首付（或一部分）交给房主，让他先去还清贷款（建议买主和房主一起去还贷款的银行办理还款手续），解除房子抵押，买主之后才可以继续用该房作抵押申请贷款。有上述情况，注意一定要在合同上明确写明首付的支付方式、用途、金额，合同和收据一式三份，买卖双方各持一份，中介留一份。一般不建议购买还有房贷款的二手房，因为比较容易出现问题，除非有中介帮处理。
第六步：缴税过户
缴税之前要先了解不同房屋类型的缴税项目。二手商品房需要交纳的契税、增值税、个税；二手商住房需求交纳契税、增值税、团体所得税、印花税和土地增值税等。
房屋缴税后就可以办理过户，按各地的政策去操作，也可咨询中介公司或者让中介公司代办理。
第七步：物业交割
在房屋交付时，要在合同中明确水电气、物业、供暖等费用的交接时间。交接项目包括水、电、燃气查验及费用结清，供暖协议变卦及供暖费结清，物业协议变卦及物业费结清，有线电视过户及有线电视费、电话费结清，原户口迁出，屋内设备交割等。如果是二手公房的交易，对物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，要了解卖家单位是否有要求，同时要配合卖家做什么工作，这些都应写明确在交易合同中。
如果你有什么好的购买二手房的建议，欢迎留言哦！

找个可靠的中介，熟悉几天，你就会买了