兰州二手房按揭如何办理?

想在兰州买套二手房，能按揭吗？如果可以如何办理？

买方以按揭付款的方式购买卖方正在按揭的房地产（简称转按）

　　（一） 流程：买卖双方须经过两步走

　　转按包括两个方面，一是卖方提前偿还银行贷款，与银行解除债权债务关系，撤销抵押登记；二是买方申请二手房贷款，以所购住房作为新贷款的抵押担保，办理抵押登记。其业务流程为：

　　第一步，卖方向银行提出申请。

　　第二步，经银行审查同意的，由银行、卖方和买方签订协议，银行同意卖方转让住房，卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息，买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。

　　第三步，卖方和买方签订住房转让合同。

　　第四步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额可以为卖方剩余贷款余额，也可以按照下列公式计算：

　　贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。

　　第五步，银行经审批同意后，与买方签订新的借款合同和抵押合同，出具同意贷款的承诺函。

　　第六步，卖方与买方办理产权过户手续。

　　第七步，银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续，同时与买方申办新的抵押登记手续。

　　第八步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上，然后根据卖方的授权，从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息，终止原借款合同。

　　（二）风险：三方都存在变数

　　在转按的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，才能进行产权过户，然后再次申请抵押贷款。因此，转按过程中有可能出现以下几种风险：卖方的贷款由买方还清后，突然改变主意，拒绝过户；买方贷款后拒绝为卖方还贷；银行拒绝提前放贷；交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款；交易完成后买方无法顺利拿到房产证。

四、买方以按揭付款的方式购买房地产

　　（一） 流程：

　　第一步，卖方和买方签订住房转让合同。

　　第二步，买方向银行提出新的贷款申请，贷款额按照下列公式计算：

　　贷款额＝所购住房市场价格×二手房贷款成数。

　　第三步，卖方与买方到房地产管理部门办理房屋产权过户手续。

　　第四步，银行与买方申办新的抵押登记手续。

　　第五步，银行对买方发放贷款，根据买方的授权，将贷款划到卖方开立的账户上。

　　（二） 风险：卖方存在重大风险

　　普通的二手房按揭贷款与转按揭贷款手续不同，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。在这种交易中，因为基本没有有效可行的保障措施，卖方因而处于劣势，风险主要来自买方。尽管在实际操作中，银行可以要求卖方出具不可撤销的委托以便于及时将发放给买方的贷款转入卖方账户，但在登记过户完成后，买方已经是合法的产权人，这时如果买方单方通知银行，自己出现了还款方面的困难，银行为了保障自己的权利，必然会终止或者暂停事先已经商定的贷款按揭程序，绝不会依然放贷（来保障卖方的利益）的，否则，无疑于自投罗网。因此，卖方的利益保障实际中操作中存在很大的风险，在交易相关的三方中处于被动，唯一的出路就是进行漫长的诉讼之路。

答案补充
营业税：5.5% （买入未满5年卖出有这个费用）
契税：1.5%（140平米以上的非普通住宅3%）
印花税：0.1%
个人所得税：1% 或购房差价的20%。
土地增值税：1%（这个不同，也有的不用交）
如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房
标准价 每平米补63元
优惠价 每平米补63元
成本价 每平米补9元 （土地出让金）
买卖超过5年就只有契税和印花税。
根据国家规定营业税、个税、土地出让金都应由卖方交纳，但好多卖方都不交。有的都加到房价里面了。
补充：没有房产证只能找开发商改票，直接算买房人从开发商那直接买的新房。一些办理房产证的契税、维修基金等都由买方出。因为直接办理买方的房产证了。其实你可以选者你尽出。就是什么都不要你出了。其实你可以拿到中介起卖。卖房子现在不收费。一般都是买方出所有费用。

就用公积金贷款吧，比商贷的利率低。（房屋中介说可以先想办法全款买房，过户后去贷住房公积金贷款）这是扯谈，既然都全款买了，还带什么款呀。你们买完房后，可以每年提取一次住房公积金，或提前还款或做他用。