干货丨mREITs的发展对中国地产行业转型有何重要意义

干货丨mREITs的发展对中国地产行业转型有何重要意义

mREITs对我国现阶段金融市场之所以重要的原因之一是因为我国当前地产企业所面临的政策环境以及发展模式可能更类同美国上世纪80年代之前的阶段。因此，mREITs在美国早期的发展也值得我们回顾和学习。
REITs是个大家族，并不单一，形态多样。一些投资人在谈到REITs时，将不同形态的REITs混为一谈，抹杀了REITs的本质和功能。实践上，不同形态的REITs发挥的作用并不一样。从投资模式来看，REITs可以分为权益型（equity REITs）、抵押型(mREITs)、以及混合型三种。权益型REITs主要是以收购商业地产、写字楼或者酒店等物业，并通过持续物业经营中获得的租金和物业增值收益为投资人提供回报的一种投资模式。抵押型REITs，即mREITs不拥有、不运营物业，主要是为地产开发商提供住宅或商业按揭贷款和投资CMBS等房地产相关债权，并从收益中为投资人提供回报的一种投资模式。混合型REITs是兼顾权益型和抵押型REITs的模式。
　　近年来，我国商业地产从增量高速周转到存量优化运营的转型过程，对REITs的重视度逐渐增加。但行业的注意力实际上还局限在权益性REITs之中，对mREITs缺乏深刻理解。这可能并不奇怪，因为在美国过去的30年REITs发展中，权益性REITs都占有绝对份额。2016年，权益型REITs占REITs市场规模的95%，而mREITs不到5%。但在REITs刚刚发展的初期，并不这样。mREITs和混合型REITs占据主要地位。

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