出租店面与代销如何纳税

出租店面与代销如何纳税

上一篇专栏中我们说到现行的商业零售模式中，买断经营的零售商的主要收入来源是进销差价，也就大型连锁超市的买断式经营涉及的纳税模式进行了分析。本文将对另外两个零售模式--出租店面或柜台和代理销售模式涉及的纳税情况进行分析。 在徐家汇逛街，几个超大型的购物中心是必去的。逛街最怕刮风下雨、严寒酷暑，而在这种大型购物中心里逛街，则完全没有这样的后顾之忧，于是上海遍布这种大型的购物中心。曾经看到一则消息称，浦东最贵的商业中心之一的国金中心商场，仅第一期一年的租金收入就已接近4个亿。当然，国金中心并不能算是一个零售商，而东方商厦这样的综合商场就是一个独立的零售商，对外出售的所有物品都统一开具东方商厦的发票，但其实里面的商品都是很多企业租赁柜台并自主销售的。 这些出租店面或者柜台的大商场的主要收入来源是租金。按照我国税法，企业名下的不动产租金收入需要缴纳的税金包括5%的营业税及附加税金，12%的房产税，还要合并入企业应税收入计算并缴纳企业所得税。一般像国金中心这种白金地段的商铺是只租不售的，但也有些地段的商铺是对外出售，再售后回租，然后统一招租的。在上海和其他省市部分地区，对于征收个人名下的商铺的租金收入时，一般采取简易征收办法，即制订一个包含营业税及附加、房产税和个人所得税的综合征收率，然后将租金收入乘以综合征收率就是该笔租金应缴纳的税金。上海市目前的综合征收率为5%。广州市按月租金收入不等制订了6.7%-14.3%不等的综合征收率。 还有一种零售商是专门从事代理销售的，这种零售商的主要收入来源是代销费，在我国，代销零售商有时候也叫代理商。比如一些香烟、酒类的区域性代理，银行代销保险、证券理财产品，房屋销售公司代销商品房等。 一个学生所在D公司取得了国内一家比较知名酒厂的一种新产品在华东六省一市的代理权。其经营模式是D公司先向酒厂支付一笔保证金，酒厂根据D公司的要货通知向D公司指定的几个酒类仓库发货。D公司按照酒厂制订的市场价格销售瓶装酒，同时按照约定期限以批发价格与酒厂结算。代销具有很明显的特征，即代销商不垫款，不拥有商品所有权，商品所有权在实现销售前归生产商所有，销售后转移至购买者所有。销售商根据代销清单与生产商结算，如果确定无法实现销售的，商品将退还给生产商。 由于D公司的客户主要是酒店和餐厅，而这类消费场所对于发票的关注程度远低于对于价格的关注，因此D公司取得代理权后，通过一定的价格杠杆便占领了一定的市场份额。由于客户不要发票，D公司虽然只是做代理，但盈利依然颇为丰厚。然而，随着纳税征管的逐渐严格，越来越多的酒店和餐厅开始向D公司索要发票，而从酒厂取得的进项发票是与销量匹配的，这时候，D公司老板开始烦恼了。 因为，按照我国增值税暂行条例实施细则的规定，单位销售代销货物，需要缴纳增值税。按照D公司一年代销3800万元的价税合计金额来算，其销售收入和增值税销项税金分别为3247.86万元和552.14万元，而其能取得的进项税金为358.89万元。则D公司仅该项代理行为应缴纳193.25万元的增值税，还要计算附加税，该代销收入还要计算并缴纳企业所得税。 由此可见，零售商采用不同的商业模式，其适用的税收政策也大相径庭。因此，企业家们在选择零售商业模式的时候，应该从销售商品品种和目标客户等因素上，充分考虑不同商业模式带来的纳税征管和税收负担上的差异，这样才能真正享受到好的商业模式带来的巨大经济利益。