什么叫公寓

什么叫公寓

住宅和公寓没有本质区别。我国的土地用途划分上原本只有住宅、商业用途、文教用途等，其中并不包括公寓这一项。很多公寓立项的时候，其实不是住宅就是写字间，之间并没有本质区别。至于说公寓，大多只是地产商的一种宣传手段，这个称谓本来来源于国外。但由于最近公寓很热，所以部分城市已经明确了公寓立项属于住宅。

要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位，或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Duplexes，三家庭叫做Triplexes，四家庭叫做Quadruplexes。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓。
公寓为集合式住宅的一种，中国大陆称为单元楼或居民楼，港澳地区称为单位，指的是一种生活设施齐备，但只占建筑一部分的居住形态。一般分为住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

公寓大致可分为三类。
  　　第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Tenant   occupied），因此这类公寓可称之为出租公寓（Rental   apartment   Building）。
  　　第二，自住型（Owner-   occupied）。如果是自住型的公寓，我们称之为Condo或Co-Op。Condo公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权。而Co-Op的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Shareholder）。显然，从广义的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Rental   Unit）的楼宇，而不是指Condo或Coop，尽管有人买Condo或Co-Op用以出租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。
  　　第三，即混合型（Mixed）。混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Condo或Co-Op寓所单位。   
  　　此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Small   apartment   Complexes）、花园公寓（Garden   apartment   complexes）和高层公寓（High-rise   building）。
  　　普通公寓（居住型公寓）---   
  　　用地性质：一般为住宅
  　　产权类型：公寓
  　　产权年限：70年
  　　特点：
  　　户型面积小，30~60平米
  　　精装修交房标准，拎包即可入住
  　　配套设施完善
  　　物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务
  　　销售价格一般高于区域整体水平
  　　商务公寓---   
  　　用地性质：一般为综合性用地（商住）或商业用地
  　　产权类型：商务公寓
  　　产权年限：根据用地性质而定，50年或40年
  　　特点：
  　　一般处于城市核心地段及商务中心区
  　　既可居住，又可办公
  　　具备写字楼功能，在部分城市可注册公司
  　　价格相对写字楼较低
  　　首付最低可达2成，按揭可达20-30年（如深圳）
  　　产权性质为商务公寓，非纯写字楼
  　　酒店式公寓---
  　　用地性质：一般为商业用地
  　　产权类型：公寓或商务公寓
  　　产权年限：根据用地性质而定，40年
  　　特点：
  　　面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次   
  　　较高
  　　大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
  　　按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性
  　　一般以只租不售和产权式经营为主
  　　大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
  　　公寓   与   普通住宅   的区别
  　　公寓为商用水电费按商用算，土地使用年限为50年，不可以签户口。住宅水电费按民用算，土地使用年限为70年。
  　　公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高，所以公寓的销售价格要比住宅稍高。
  　　公寓普遍的特点是位置属于中心地段，一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主，看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验，同时比酒店低的租金。但也有极个别的是不同的产品，如上海的王子晶品，是大户型超豪华的产品，但是客群只是层次更高，以家庭一起过来居住的长住商务客。这类人群通常只是住个一年半载的，所以对于酒店式的享受很在乎，同时对于有无燃气供应，水电是否平价并不在乎。由于带有部分的投资属性，所以小户型，低总价就是很重要的特点。
  　　从功能上来讲，公寓要在保证基本居住功能的基础上，更讲究舒适性，功能的完备性、服务和结构的合理性。首先，单套公寓的面积要达到120平方米，这样它才能在室内功能分区上做得比较好，面积过小，就不能体现分区，那么舒适性和功能性就大打折扣了。而且，公寓的空间面积也应该大，这个空间面积主要体现在层高上，早期的一些住宅，不太强调层高的问题。公寓的平面面积大了，如果层高不够的话，容易让人有种压抑感，所以公寓一般要求层高在2.8米以上。在配套上，公寓要达到24小时电梯和24小时热水的标准。
  　　在建筑质量和建筑标准上，公寓基本以板楼为主，通风性要好，阳光充足，其他的公寓和住宅没有什么本质区别。
  　　普通住宅，一般是以家庭为单位居住，2房3房为主力，品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境，绿化，学校等配套。由于是长期居住，因此要关心物业费，水电费等开支，交通便利也很重要，但是较之商用人群还是有一定容忍度，允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。