请教下如何计算房屋贷款？

请教下如何计算房屋贷款？

央行不久前的再次加息，购房者都十分热衷于在条件适当的情况下，选择提前还贷以减少购房成本。而业内人士也认为，在贷款的前几年，尤其是前5年间一定要争取多还款，使总贷款中的本金基数下降，在剩余的贷款中利息负担会减小。

目前，银行提供的提前还款方式基本有5种，即一次性还清；月供不变，缩短还款年限；减少月供，还款期不变；减少月供，缩短还款期限和增加月供，缩短还款期限。而这5种提前还贷方式究竟哪一种最经济省钱呢？为此，我们专门请教了北京中原地产三级市场研究部的专业人士，用案例为您做纵向比较。

案例分析

王先生买了一套总价70万元的房子，首付50%后，贷款额为35万元，贷款期限20年，在其采用等额本息还款法还款6个月后，考虑提前还款。此时，他所剩贷款额为335180元，其中所还利息共10117元。从以上数据可以看出，仅半年时间王先生已经支出了1万多元的利息。而通过分别采用以下的5种还款方式计算总利息支出，算出哪种提前还款方式更经济省钱。

◆第一种：将所剩贷款一次性还清

利息总额=提前还贷前的利息额(10117元)   

◆第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限

提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即2470元，贷款期限则缩短为10年零6个月，提前还款后的总利息为81000元。

利息总额=10117+81000=91117元

◆第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变

提前还款10万元，贷款期限剩余19年6个月，月供减少为1682元，提前还款后总利息为158494元。

利息总额=10117+158494=168611

◆第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限

提前还款10万元，月供减少为1960元，还款期限缩短为15年，提前还款后总利息为117804元。

利息总额=10117+117804=127921元

◆第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限

提前还款10万元，月供增加为2589元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为75470元。

利息总额=10117+75470=85587元

友情提醒

专业人士提醒购房者，缩短期限是节省利息的关键因素。而月供减少、不变与增加将使利息的节省程度逐步提高。因此，房贷消费者要根据自己的资金实力和未来收入预期最终选择适合自己的还贷方式。

同时，提前还贷切记到保险公司办理退保手续。

保险的计算公式：

以王先生为例：其35万元、20年贷款的保费为350000×0.5‰×20=3500元，如果其将贷款期限缩短10年，应收的保费为：350000元×0.8‰(10年保险期限对应的费率)×10＝2800元，退保费为3500元—2800元=700元。

（由于各保险公司的保险费率不尽相同，且每年会有调整，因此房贷消费者要到自身投保的保险公司询问具体的计算参数。）

在目前银行提供的还款方式中，等额本息、等额本金、双周供是较为常用的三种方式。而每种方式又有着不同的适用人群及还款特点。
通过对三种还款方式优劣势的比较，中原地产三级市场研究部的专业人士建议购房者，如果贷款年限在15年以上的消费者宜选等额本金，而15年以下的则宜选双周供。以一套贷款40万元的房屋为例，利率按5.814%计算的话，采取不同还款方式的利息支出也是大有玄机。   

专业人士分析认为，在等额本息、等额本金、双周供还款法中，从总利息支出角度考虑，等额本息方式支出利息最高，对于贷40万元的来说，15年支出利息达200366.03元，20年支出利息达277511.99元。同样以贷款40万元为例，25年期，采用等额本金则可比等额本息节省支息达67906.17元。

而等额本金与双周供相比，利息支出差随着贷款年限的增加出现小剪刀差现象。以贷款15年为一平衡点，在这一基点上，等额本金与双周供支出利息基本相当。而从15年往下，双周供利息支出略低于等额本金方式，以贷款40万元、10年期为例，双周供比等额本金要少支出2767.12元；从15年往上，两者之间差距明显加大，以货款40万元、25年期为例，双周供比等额本金多支付8332.91

需要确定你是按等额本息法还是等额本金法，这两种方法每个月的月供不同的。    利息需要你自己与银行进行确认，一定在贷款利息的基础上有八折优惠的。需要你与银行进行协商。    贷款时间的长短，在我看来，主要取决于你自己，因为现在有很多人，就算是有钱，也不将银行的房贷还清，可以拿着房贷的钱去投资其他。但也有人，一有钱就将房贷还清的情况。

计算房屋贷款 6.55%（贷款年限大于5年） 6.40%（贷款年限3到5年，含5年） 6.15%（贷款年限1到3年，含3年） 6.00%（贷款年限6个月至1年，含1年） 5.60%（贷款年限0至6个月，含6个月 等额本息还款房贷计算公式 每月还本付息金额=[本金*月利率*（1+月利率）还款月数]/[（1+月利率）还款月数-1] 其中：每月利息=剩余本金*贷款月利率，每月本金=每月月供额–每月利息 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。 等额本金还款房贷计算公式 每月本金=总本金/还款月数 每月利息=（本金–累计已还本金）*月利率计算 原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。