每个月房贷中的利息是怎么算的

每个月房贷中的利息是怎么算的

等额本息的计算公式：

a=F*i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]
a:月供;
F:贷款总额;
i:贷款利率(月利率)；
n：还款月数
第一个月的利息：F*i
第一个月的本金a-F*i
第二个月的利息：（F-a+F*i) *i
第二个月的本金：a-（F-a+F*i) *i
一次类推。

每月本金
=
总本金
/
还款月数

每月利息
=
（本金
-
累计已还本金）×月利率

计算原则：
每月归还的本金额始终不变，
利息随剩余本金的减少
而减少

2
、

商业性房贷案例

贷款本金为
300000
元人民币

还款期为
10
年（即
120
个月）

根据
5.51%
的年利率计算，月利率为
4.59
2
‰

代入按月递减还款计算公式计算：

（第一个月）还本付息金额
=
（
300000/120
）
+
（
300000-0
）×
4.592
‰

由此，可计算第一个月的还款额为
3877.5
元人民币

(
第二个月
)
还本付息金额
=
（
300000/120
）
+
（
300000-2500
）
×
4.592
‰

由此，可计算第一个月的还款额为
3866.02
元人民币

(
第二个月
)
还本付息金额
=
（
300000/120
）
+
（
300000-5000
）
×
4.592
‰

由此，可计算第一个月的还款额为
3854.54
元人民币

再依次类推，我们就可以计算出任何一个月的还本付息金额了。

三、

两种还贷方式的比较

1
、

计算方法不同

等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息
等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，
贷款利息随本金逐
月递减。

2
、

两种方法支付的利息总额不一样

在相同的贷款金额、
利率和贷款年限的条件下，
等额本金还款法
的利息总额少于等额本息还款法。

3
、

还款前几年的利息、本金比例不一样

等额本息还款法前几年还款总额中利息占的比例较大
（有时高达
90%
左右）
，等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一
天，所以二者的比例最高时也就各占
50%
左右。

4
、

还款前后期的压力不一样

因为等额本息还款法每月的还款金额是一样的，
所以在收支和物
价基本不变的情况下，
每次的还款压力是一样的；
等额本金还款法每
次还款的的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，
后期的压力要比前期轻得多。

5
、

要考虑资金的时间价值

货币资金在不同的时间点上具有不同的价值。
一般来说，
年初的一元
钱价值要小于年底的一元钱，这是由于资金在周转使用后会产生增
值。时间越长，
资金实现的增值越大。不同时期的资金不能简单的比
较大小，更不能相加。在比较不同时期的资金大小时，应根据资金的
时间价值折算到同一时期才能进行比较。
在比较两种还款法的偿还本
息多少时，如果直接将各期应偿还的绝对值相加进行比较是不客观
的。通过考虑时间价值，导致不同支付之间产生不同利息的因素，两
种还款法的数量上是一致的。

6
、

两种还款适合不同人群

两种还款方式从本质上是一致的。
人民银行之所以规定两种住房贷款
的还款法主要是为了指导商业银行为按揭购房者提供不同程度的信
贷支持。
比较来年骨折的还款金额，
可以看出等额本金还款法的年还
款额是逐年递减的，
但前期的年支付金额要大于等额本息还款法，
负
担较重，
适用于有一定积蓄或前期收入较丰厚，
但后期收入逐渐减少
的借款人，如中老年人等。
等额本息还款法每年的还款额相等，适用
于预期收入稳定或递增的借款人，
如青年人。
计划贷款买房的人可以
根据自身的经济状况和特点，
包括各项收入、
保险证券等其他借钱渠
道等综合情况，与银行协商确定采用还款法，并订立合同。

四、

提前还贷的计算方式

1
、

提前还贷的类型

供房者提前还贷，
并非是减少利息支出。在我国，不同的银行有
不同的提前还贷方式，
综合来说有全部提前还贷和部分提前还贷两大
类。其中，提前全部还贷从理论上说，利息支出是做少的，但是它当
然也是最考验还款人的经济实力——及还款人要有合理的计划，
要有
安全的资金流。在个人量入为出的前提下，这种方式是最优的。

2
、

提前还贷的方式选择

部分提前还贷方式相对比较复杂，
不同的银行分门别类也有不同
的还款方式可供参考选择。大致有三种部分提前还款方式：

a.

部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限
缩短。

b.

部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限
不变。

c.

部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期
限缩短。

如何选择提前还贷方式，
消费者要仔细算一下，
按照不同的方式，
综合考虑自己的经济实力来制定。

3
、

提前还贷方式的比较

王先生
2003
年向银行借贷
10
年期商业性贷款
35
万元。第一次
还款时间为
2003
年
11
月份，
提前还款时间为
2005
年
11
月份，
如果
部分提前还贷，则提前还贷
15
万元（不含当月还款额）
。

选择方式一：一次性提前还贷

经计算，王先生原月供
3719
元，在这种提前还贷方式下，
2005
年
11
月，当月一次还款
294563
元，则可以节省利息支出
62474
元。

选择方式二：部分提前还贷，缩短还款期限

经计算，王先生原月供
3719
元，在这种提前还贷方式下，
2005
年
11
月，当月一次还款
153719
元，下月起月供
3714
元，则新的最
后还款期为
2009
年
3
月，可节省利息支出
51048
元。

选择方式三：部分提前还贷，减少月供

经计算，王先生原月供
3719
元，在这种提前还贷方式下，
2005
年
11
月，当月一次还款
153719
元，下月起月供
1770
元，至最后还
款期为
2013
年
10
月，可节省利息支出
33385
元。

通过上述个案分析，选择不同的方式节省的利息支出是不同等
的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分还贷中，此外
还有将每月还款额减少，
同时将还款期限缩短，
改变还贷方式——例
如有等额本息换成等额本金还款方式。
在选择之前，
计算出不同方式
下的还贷结果后，要结合经济实力，综合考虑时间、机会成本来确定
自己的最佳方式。

4
、

两类人不适宜提前还贷

a.

第一种类型

月供一样且贷款快要到期的客户。
对于选择了等额本息还款法的
消费者来说，
如果现在贷款已经偿还了一大部分，
那么提前还贷就不
一定划算了。目前购房者贷款买房选择的主要是来年两种还款方式，
即等额本金还款法和等额本息还款法。
而绝大多数消费者选择的都是
等额本息法。
等额本息法每月还款额是固定的，
但一开始还的大多是
利息，到后面主要还本金。比如贷款
10
年已经还到八九年了，那环
的基本上是本金，提前还贷没有意义。而递减法是利随本清，客户什
么时候还都可以为自己节省出相应的利息。

b.

第二种类型

近期有投资计划的客户。
不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就
拿来提前还贷，
而碰上好的投资项目有贷款去投资经营，
但经营性贷
款利率要比房贷高得多。因此，在提前还贷前，消费者最好考虑清楚
近期有没有投资计划，
如果手上有好的投资项目，
收益能够超过房贷
利率的，就应该考虑投资而不是提前还贷。